2021-09-07 新闻资讯
产业地产是指以土地为基，以企业为核，以区域 “产、城、人” 的有效聚合和持续发展为内在逻辑，以产业运营和空间运营为主要盈利途径，所开展的一些列市场化经济活动的总称。
从运营效益角度看，传统产业园区的收益主要来源于四个方面：租售收入、国家税收返点、投资收入、运营收入。然而，由于办公空间供大于求的情况愈加明显，疫情的影响也时时反复，2020年国内部分一二线城市写字楼出租率不容乐观。
高力国际、《中国产业地产盈利模式创新研究报告》
从土地角度来看，针对一二线城市工业用地的政策趋于严格，对土地资源进行持有运营成为必然趋势。各地出台的工业用地政策对转让、出售等多有限制，要求拿地企业晋升投资、精益经营，单纯地依靠土地本身的价值进行投资越来越行不通。
（1）浙江省 2018年《关于深化“亩均论英雄”改革的指导意见》：加快推进产业集聚区、经济开发区、高新园区、小微企业园区等产业园区和特色小镇（以下统称园区）“亩产效益”综合评价。
（2）上海市2020年 《关于加快特色产业园区建设促进产业投资的若干政策措施》：园区平台、领军企业的标准厂房类工业用地、通用类研发用地除配套设施以外的物业可转让不超过50%。单一用途产业用地内，可建其他产业用途和生活配套设施的比例提高至地上总建筑面积的30%，其中生活配套设施的比例不超过15%。
（3）上海市 2019年 《上海产业用地指南（2019版）》：对容积率、固定资产投资强度、预期土地产出率、预期土地税收产出率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率7大指标进行界定，对新增产业项目设置明确评估标准。
（4） 成都市 2017年 《关于推动工业用地供给侧结构性改革的实施意见》：出让年限原则上不超过20年，工业标准厂房及国用建设用地使用权不得分割及转让。
（5） 北京市 2019年《于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》： 建设单位不得分割销售研发、工业项目
（6）深圳市 2019年 《深圳市人民政府关于印发工业及其他产业用地供应管理办法的通知》：各区政府可以结合项目实际情况在产业发展监管协议中增加相应条款，明确约定产业项目的生产技术、产品品质、投资强度、产出效率、节能环保、股权变更、企业贡献及全面履约承诺等考核指标。各区政府对辖区内考核不合格的产业项目，应当追究违约责任，并按法律法规作出处罚措施。
宏观经济环境和政策导向的双重影响下，以往的租售、返税、土地投资收益瓶颈将至，而运营升级和产业聚集的发展上限还有较大的挖掘空间。
综合来看，未来产业地产的正面战场将从投资开发规模转向运营效益。产业地产企业将更多的从新增开发盈利转向存量运营盈利。未来产业地产价值必须与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联，实现产业、园区、区域经济的同步发展，如果不能从“产业为壳”转向“产业为核”，开发运营商将在未来不断失去获利空间。
在地产行业的新信息化时代，相比于坚持传统地产行业的运营经验和思维，更重要的是借力打力，充分利用好互联网的新红利。利用人工智能、大数据、区块链、物联网、云计算等手段对传统园区进行升级改造，通过园区智慧化运营，满足政府、企业、白领的不同诉求，延长核心产业链条，创造园区内在发展动力，实现产业发展生态化、技术创新生态化、员工服务生态化，最终形成完整的园区生态化发展体系。
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